El programa Golden Visa para la inversión inmobiliaria ha sido una de las opciones más sencillas de migración por inversión en Europa: comprar una propiedad que cumpla los requisitos, satisfacer las exigencias del programa y obtener la residencia. Este modelo se está reduciendo. España ha eliminado su visado para inversores, Portugal ya no permite la inversión inmobiliaria como requisito y Letonia suprimirá su vía de acceso a la propiedad inmobiliaria el 15 de septiembre de 2026. Grecia sigue siendo una excepción importante, pero incluso allí, los umbrales de inversión han aumentado considerablemente.

No se trata de una prohibición a nivel de la UE, ni todos los gobiernos europeos siguen la misma política. Pero la tendencia es difícil de ignorar.

Europa sigue queriendo capital extranjero. Sin embargo, cada vez es más exigente con respecto a dónde va ese capital.

Letonia es el último país en modificar las reglas.

Su nueva Ley de Inmigración fue aprobada el 20 de agosto de 2026, publicada el 1 de septiembre y entrará en vigor el 15 de septiembre de 2026. Según el sistema actual, los inversores extranjeros pueden optar a la residencia temporal mediante la posesión de bienes inmuebles que cumplan los requisitos y tengan un valor mínimo de 250 000 €, además de cumplir otras condiciones y realizar una subvención estatal equivalente al 5 % del valor del inmueble. La residencia puede concederse por un período máximo de cinco años.

La nueva ley elimina la tenencia de bienes raíces como vía de elegibilidad para los nuevos solicitantes.

Es importante destacar que Letonia ha incluido disposiciones transitorias. Las solicitudes de residencia temporal presentadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley se tramitarán conforme a la anterior Ley de Inmigración. Los permisos temporales vigentes seguirán siendo válidos hasta el final de su período de registro o validez.

Esa distinción es importante. Comprar una propiedad en Letonia antes del 15 de septiembre no debe confundirse con obtener automáticamente la residencia. Los inversores que se acojan a la transición deben presentar una solicitud que cumpla con los requisitos dentro del plazo establecido.

Letonia no abandona por completo la residencia por inversión. La nueva ley mantiene la inversión empresarial que cumpla los requisitos y crea una nueva vía basada en una inversión de al menos 150 000 € durante cinco años a través de un gestor de fondos de inversión alternativos establecido por el Estado , junto con un pago de 10 000 € del presupuesto estatal. La legislación permite la residencia bajo esta vía por un período máximo de cinco años.

El mensaje es claro: Letonia sigue queriendo inversión. Simplemente la quiere de otra forma.

España fue más allá.

Su programa Golden Visa finalizó el 3 de abril de 2025 , eliminando la residencia para inversores no solo a través de propiedades, sino también a través de las categorías de inversión más amplias que abarcaba el programa. Antes de su cierre, la vía de la propiedad requería una inversión superior a 500,000 euros.

La vivienda fue un tema central en el debate político. El gobierno español vinculó explícitamente el cierre con la preocupación por la accesibilidad a la vivienda y el mercado inmobiliario en zonas con precios elevados y oferta limitada.

Portugal eligió una ruta diferente.

En lugar de eliminar por completo la residencia por inversión, Portugal la reformuló. Su actual Permiso de Residencia para Actividades de Inversión, conocido comúnmente como Visa Dorada o ARI, sigue estando disponible a través de inversiones que cumplan los requisitos. Sin embargo, la autoridad de inmigración portuguesa establece explícitamente que la actividad de inversión que cumpla los requisitos no puede estar destinada, directa o indirectamente, a la inversión inmobiliaria.

Portugal demuestra, por lo tanto, una distinción importante.

No era necesario que desapareciera la propia Visa Dorada para que desapareciera el modelo tradicional basado en la propiedad.

Grecia destaca actualmente porque sus propiedades siguen reuniéndose para optar a la residencia por inversión.

Sin embargo, el programa de visados ​​dorados griego actual es considerablemente diferente del programa que los inversores conocían hace varios años.

La inversión mínima estándar en bienes raíces es de 800,000 € en Ática, Salónica, Mykonos, Santorini y las islas con poblaciones superiores a 3,100 habitantes. En otras zonas que cumplen los requisitos, el umbral estándar es de 400,000 € . El gobierno griego introdujo estos límites más altos como parte de las medidas destinadas a reducir las distorsiones en el mercado inmobiliario.

En determinadas circunstancias, aún existe la opción de fijar un importe mínimo de 250,000 €. Por ejemplo, la normativa administrativa griega oficial confirma un mínimo de 250,000 € para ciertas propiedades reconvertidas a uso residencial y para edificios catalogados que requieran restauración o reconstrucción.

Para los inversores, la posición de Grecia crea un contraste interesante.

España eliminó la ruta. Portugal desvió el capital del sector inmobiliario. Letonia está a punto de hacer lo mismo.

Grecia ha mantenido el sector inmobiliario, pero ha encarecido considerablemente la inversión en propiedades ordinarias en muchas zonas y ha reservado el umbral más bajo para proyectos más específicos.

Los visados ​​dorados vinculados a la propiedad son políticamente vulnerables por una razón sencilla: la vivienda es algo emocional, visible y local.

Cuando los residentes tienen dificultades para acceder a una vivienda asequible, un programa que permite a inversores extranjeros adinerados obtener la residencia mediante la compra de propiedades puede convertirse fácilmente en un blanco político.

España vinculó abiertamente su decisión con la preocupación por la vivienda. Las reformas del programa Golden Visa de Portugal formaron parte de su programa más amplio de vivienda Mais Habitação . Grecia ha descrito sus umbrales más altos como una forma de limitar las distorsiones en el mercado inmobiliario.

También existen preocupaciones regulatorias. La Comisión Europea ha destacado reiteradamente los riesgos de seguridad, blanqueo de capitales, evasión fiscal y corrupción asociados a los programas de residencia para inversores, y ha solicitado controles más estrictos. Al mismo tiempo, la Comisión reconoce que la concesión de permisos de residencia para inversores sigue siendo competencia nacional y no un programa único controlado por la UE.

Por eso, describir esto como una prohibición de la UE sería inexacto.

Lo que estamos viendo es algo más gradual: los distintos gobiernos llegan a conclusiones similares por diferentes razones políticas, de vivienda y económicas.

Los impuestos suelen formar parte del debate sobre el interés de los estadounidenses en obtener una segunda ciudadanía, pero también es un tema donde la desinformación puede resultar costosa.

Obtener otro pasaporte no elimina automáticamente las obligaciones fiscales estadounidenses.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) indica que los ciudadanos estadounidenses que residen en el extranjero generalmente están sujetos al impuesto sobre la renta estadounidense por sus ingresos mundiales. Si bien pueden aplicarse ciertas exenciones o créditos fiscales extranjeros según las circunstancias individuales, el simple hecho de obtener la ciudadanía de otro país no pone fin a la relación tributaria con Estados Unidos.

Renunciar a la ciudadanía estadounidense es una decisión completamente independiente.

El IRS también cuenta con normas de expatriación que pueden aplicarse a ciertas personas que renuncian a la ciudadanía estadounidense. Entre los criterios utilizados para determinar la condición de "expatriado cubierto" se encuentra tener un patrimonio neto de 2 millones de dólares o más en la fecha de la expatriación, además de cumplir con requisitos específicos de responsabilidad tributaria y cumplimiento fiscal.

Para los estadounidenses adinerados, la planificación de la ciudadanía nunca debe confundirse con una simple estrategia fiscal. El asesoramiento fiscal transfronterizo debe considerarse por separado y por un profesional.

Europa no ha dejado de repente de querer inversores extranjeros adinerados.

Portugal sigue aceptando capital de inversión que cumpla los requisitos. Letonia está creando una nueva vía de financiación de 150,000 €. Grecia continúa recibiendo cientos de miles de euros en propiedades que cumplan los requisitos. Los gobiernos europeos siguen compitiendo por atraer empresas, emprendedores e inversiones.

La discrepancia gira cada vez más en torno a dónde debe ir el dinero.

La propiedad es un bien pasivo. Los gobiernos, en cambio, pueden dirigir el capital de los inversores hacia fondos, empresas, creación de empleo, investigación, proyectos culturales u otras áreas de su preferencia política.

Desde la perspectiva del gobierno, eso podría generar una actividad económica más cuantificable.

Desde la perspectiva del inversor, la disyuntiva es diferente.

El mercado inmobiliario es familiar. Se puede inspeccionar, alquilar, financiar, heredar y vender. Un inversor puede haber deseado tener una propiedad en Atenas, Lisboa, Madrid o Riga incluso sin tener derecho a residencia.

Las inversiones en fondos y empresas plantean diferentes cuestiones: calidad del gestor, comisiones, liquidez, riesgo de contraparte, estrategia de inversión y momento de salida.

Eso no los hace inferiores. Simplemente cambia fundamentalmente la decisión de inversión.

Europa sigue queriendo el capital del inversor.

Cada vez más, exige el capital con instrucciones adjuntas.

La respuesta equivocada es precipitarse a participar en cualquier programa inmobiliario que parezca estar a punto de cerrar.

La urgencia regulatoria nunca debe sustituir la disciplina en las inversiones.

Un inversor que esté considerando la posibilidad de obtener la residencia a través de una propiedad debe examinar por separado varias cuestiones: si el inmueble subyacente tiene sentido al precio de compra, si las normas de inmigración se ajustan a las necesidades de la familia, cuánto tiempo debe permanecer invertido el capital, qué obligaciones de presencia física se aplican, cómo se puede liquidar la inversión en última instancia y qué sucede si el programa cambia durante el período de tenencia.

La residencia fiscal debe analizarse por separado de la residencia migratoria. Obtener un permiso de residencia no resuelve por sí solo todas las dudas sobre la situación fiscal de un inversor.

Lo más importante es que los inversores deberían empezar a considerar la estabilidad del programa como otra categoría de riesgo político.

Los inversores ya evalúan la posibilidad de que los gobiernos modifiquen los impuestos corporativos, las regulaciones sobre la propiedad, las normas sobre la propiedad extranjera o los controles de capital.

Los programas de residencia merecen el mismo trato.

España, Portugal y Letonia demuestran que una ruta puede ser legítima, estar consolidada y ser comercialmente popular, y aun así verse modificada sustancialmente por las políticas gubernamentales.

Sería prematuro declarar obsoletas las visas doradas para inversores inmobiliarios europeos. Grecia sigue siendo un ejemplo significativo, y los países europeos conservan el control sobre sus propias políticas de residencia para inversores.

Pero es evidente que la fórmula tradicional está perdiendo frecuencia.

Por lo tanto, la pregunta importante para los inversores no es simplemente dónde siguen estando disponibles las propiedades inmobiliarias con la Visa Dorada , sino si la inversión, el marco migratorio y el entorno político siguen siendo viables durante todo el período en el que la familia espera depender de ellos.

Las reglas del programa forman parte del riesgo de inversión.

Deben analizarse en consecuencia.

Los inversores que estén considerando invertir en bienes raíces a través del programa Golden Visa europeo , o que estén evaluando alternativas a medida que las vías de acceso a la propiedad se vuelven más restrictivas, deberían comparar las jurisdicciones teniendo en cuenta algo más que el importe de la inversión inicial.

Imperial Citizenship asesora a inversores y familias sobre ciudadanía por inversión y residencia por inversión Estrategias en múltiples jurisdicciones, teniendo en cuenta las reglas del programa, la estructura de inversión, los objetivos familiares, los requisitos de cumplimiento y la planificación a largo plazo. Hable con Imperial Citizenship para evaluar qué rutas siguen siendo adecuadas para sus circunstancias.