Les règles relatives à la résidence par investissement se durcissent en 2026

L’obtention d’un permis de séjour par investissement évolue : d’un simple outil d’accès, elle devient une forme plus sélective de gestion de patrimoine. Pour les personnes fortunées, les chefs d’entreprise et les investisseurs internationaux, la question n’est plus de savoir quel pays est le plus abordable, mais plutôt quelle juridiction peut garantir la mobilité, soutenir les projets familiaux et conserver sa crédibilité face au durcissement de la réglementation.

Ce changement ne devrait pas surprendre les investisseurs sérieux. Les gouvernements recherchent toujours des capitaux, mais des capitaux créateurs de valeur à long terme. Ils exigent des candidats plus solides, des dossiers plus complets et des liens réels avec le pays. Par conséquent, certains programmes sont désormais plus coûteux, tandis que d'autres ont supprimé des voies d'accès populaires ou instauré des contrôles plus stricts.

Pour les investisseurs, cela ne signifie pas que les opportunités ont disparu. Cela signifie que le marché a atteint sa maturité.

Les pays lancent souvent des programmes de résidence pour investisseurs lorsqu'ils recherchent des capitaux étrangers, une demande immobilière, une activité économique ou une main-d'œuvre qualifiée. Avec le temps, la demande augmente, et les préoccupations locales se développent en conséquence.

La pression sur le logement devient politique. Les autorités fiscales commencent à s'interroger sur les statuts de résident légal. Les banques exigent des justificatifs de fonds plus solides. Les gouvernements se demandent également si les demandeurs à bas coût apportent une valeur ajoutée suffisante pour justifier un droit de séjour.

C’est pourquoi de nombreux pays privilégient désormais un nombre restreint de candidats, mais plus qualifiés. Cela peut rendre les programmes plus sélectifs, mais aussi renforcer leur crédibilité. Un programme sérieux, doté de règles strictes, a plus de chances de perdurer qu’un programme bon marché attirant des candidats peu prometteurs.

Pour les personnes fortunées, c'est un point essentiel. Le coût d'entrée le plus bas ne garantit pas toujours le meilleur plan B.

Le Monténégro illustre la rapidité avec laquelle un parcours de résidence flexible peut se structurer. Pendant des années, la possession d'un bien immobilier par un étranger a permis de déposer une demande de résidence temporaire. Cela a rendu le Monténégro attractif pour les investisseurs souhaitant un pied-à-terre en Europe, un cadre de vie côtier et un parcours de résidence simplifié grâce à l'acquisition d'un bien immobilier.

Les règles exigent désormais une plus grande vigilance. Le dossier parlementaire monténégrin relatif aux amendements à la loi sur les étrangers indique que la loi a été adoptée, et un amendement connexe fait référence à une attestation de valeur immobilière délivrée par l'administration fiscale locale. Cet amendement stipule que la base d'imposition du bien ne doit pas être inférieure à 150 000 €, avec des exemptions pour les citoyens de l'UE, les membres de leur famille et les citoyens d'Islande, du Liechtenstein, de Norvège et de Suisse.

C'est important car le prix du marché et la valeur fiscale peuvent différer. Un investisseur peut payer un prix d'achat convenable, mais avoir besoin d'une preuve officielle que le bien répond aux critères d'évaluation fiscale.

Pour les chefs d'entreprise et les family offices, le Monténégro exige désormais une vérification préalable rigoureuse des transactions immobilières, un examen des titres de propriété, des contrôles fiscaux et une planification du renouvellement.

L'Uruguay demeure l'une des destinations les plus sûres d'Amérique du Sud en matière de stabilité, de sécurité personnelle et de planification familiale à long terme. Le pays jouit d'une réputation de sérénité, d'un système juridique fiable et d'un fort attrait pour les investisseurs souhaitant établir une base solide et reconnue en dehors de l'Europe et de l'Amérique du Nord.

Cependant, l'Uruguay a également durci certains aspects de son cadre de résidence fiscale. En vertu de la loi n° 20.446, les personnes qui deviennent résidentes fiscales en Uruguay à compter du 1er janvier 2026 peuvent opter pour le régime d'imposition des non-résidents (IRNR) pour l'année de leur installation et les dix exercices fiscaux suivants sur certains revenus de source étrangère. Ceci offre aux nouveaux résidents éligibles une période de planification fiscale de onze ans.

Cette même loi impose des conditions plus strictes à certains demandeurs souhaitant recourir à cette option par le biais d'un investissement. Elle concerne les investissements immobiliers supérieurs à 12.5 millions d'unités indexées, ou la capitalisation annuelle de fonds approuvés pour des projets productifs, de recherche ou d'innovation d'au moins 625 000 unités indexées.

L'administration fiscale uruguayenne explique également qu'une personne peut devenir résidente fiscale après avoir séjourné physiquement dans le pays pendant plus de 183 jours au cours de l'année civile.

La leçon est simple : l’Uruguay reste un pays attractif, mais la résidence fiscale et le statut de résident doivent s’inscrire dans une stratégie concrète. Les investisseurs ne doivent pas considérer un permis de séjour comme une stratégie fiscale à part entière.

Andorre attire depuis longtemps les familles fortunées grâce à sa sécurité, son intimité, son cadre de vie montagnard et sa fiscalité avantageuse. Sa petite taille oblige également le gouvernement à trouver un équilibre entre la demande étrangère et le logement, les services et la qualité de vie.

La loi 2/2026 reflète cet équilibre. Le texte juridique andorran précise que le montant d'investissement en actifs andorrans pour une résidence sans activité lucrative a été porté à 1 million d'euros. Il a également modifié le régime des dépôts, transformant certains montants en revenus d'État non remboursables plutôt qu'en dépôts remboursables.

Cela fait d'Andorre une option plus haut de gamme. Si cela peut réduire l'intérêt ponctuel, cela peut renforcer la valeur à long terme du pays pour les familles sérieuses.

Pour les personnes fortunées, Andorre correspond désormais à un profil plus réfléchi. Elle convient parfaitement aux investisseurs qui recherchent la sécurité, une fiscalité avantageuse, un mode de vie européen et un véritable lien avec le pays, plutôt qu'une solution de repli à bas coût.

Le Monténégro, l'Uruguay et Andorre ne sont pas des cas isolés. L'Espagne a officiellement mis fin à son programme de résidence pour investisseurs en laissant les articles 63 à 67 de la loi 14/2013 sans contenu. Le Bureau des affaires économiques (BOE) indique que la loi organique 1/2025 est entrée en vigueur le 3 avril 2025.

Le Portugal a également modifié son cadre de résidence par investissement avec la loi n° 56/2023. Le Journal officiel (Diário da República) indique que les nouvelles demandes ne sont plus acceptées au titre de certains anciens régimes d’investissement, tandis que les règles relatives au renouvellement et aux dossiers en cours restent applicables. Cette même loi précise également que les activités d’investissement éligibles ne doivent pas cibler, directement ou indirectement, l’immobilier.

Hong Kong adopte une approche inverse, mais avec le même message. Son programme d'accueil des nouveaux investisseurs vise à attirer de nouveaux capitaux et des activités de gestion de patrimoine, mais les candidats doivent justifier d'un actif net d'au moins 30 millions de dollars HK et réaliser un investissement garanti d'au moins 30 millions de dollars HK dans des actifs autorisés.

Les gouvernements accueillent toujours favorablement les investisseurs. Ils souhaitent simplement des candidats plus solides.

Des seuils plus élevés peuvent être source de frustration, surtout pour les familles qui ont attendu trop longtemps. Mais des règles plus strictes peuvent renforcer la confiance du marché.

Un programme plus conforme aux normes pourrait susciter moins de critiques politiques. Il pourrait également être mieux accepté par les banques, les autorités fiscales et les autres instances gouvernementales. Pour les investisseurs, c'est important, car une résidence secondaire ne doit pas se limiter à une simple existence juridique. Elle doit permettre une mobilité réelle, l'accès aux services bancaires, la possibilité de planifier son mode de vie et la sécurité de la famille.

Les programmes à bas coût peuvent disparaître s'ils sont détournés de leur usage initial. Les programmes plus rigoureux ont plus de chances de durer car ils servent les intérêts des deux parties : les investisseurs bénéficient d'un accès légal et les gouvernements obtiennent des capitaux engagés.

Les personnes fortunées, les chefs d'entreprise et les investisseurs devraient privilégier l'utilité à la valeur. Une résidence secondaire peut répondre à différents besoins selon les familles.

De nombreuses familles ont besoin d'une stratégie claire en matière de résidence fiscale. D'autres privilégient la sécurité en cas de déménagement, les options d'éducation pour leurs enfants, un meilleur accès aux services bancaires ou une future possibilité d'obtenir la citoyenneté. Pour les chefs d'entreprise et les investisseurs, une résidence secondaire peut également constituer un point d'ancrage stable à l'étranger en cas d'évolution de la conjoncture politique, fiscale ou économique.

Avant de choisir un programme, les investisseurs devraient examiner les points suivants :

• Que l'objectif soit la résidence, la résidence fiscale ou l'obtention future de la citoyenneté.
• Quel montant de capital peut rester immobilisé sans affecter la liquidité ?
• La capacité de la famille à respecter les règles de présence physique
• Comment cet investissement affecte la planification fiscale, successorale et d'entreprise
• La question de savoir si la juridiction offre une stabilité et une crédibilité à long terme

Les meilleurs plans restent également conformes à la réglementation. Les dates de voyage, les déclarations fiscales, la provenance des fonds, la propriété des biens et les documents familiaux doivent respecter les règles. Des structures fragiles engendrent des risques, surtout lorsque les gouvernements renforcent leur contrôle.

L'accès au marché mondial ne se ferme pas aux investisseurs qualifiés ; il devient simplement plus sélectif. Cela crée un environnement plus favorable aux familles préparées qui privilégient la stabilité, la mobilité et un positionnement à long terme.

Pour constituer un plan B sûr, examinez les options de citoyenneté et de résidence par investissement avant que les coûts n'augmentent à nouveau. Consultez une équipe de conseillers qualifiés, comparez attentivement les juridictions et élaborez un plan qui soutienne vos objectifs familiaux, professionnels et patrimoniaux.