L'investissement immobilier dans le cadre du Golden Visa a longtemps été l'une des solutions d'immigration par investissement les plus simples en Europe : acquérir un bien éligible, satisfaire aux exigences du programme et obtenir un permis de séjour. Ce modèle est aujourd'hui en déclin. L'Espagne a supprimé son visa d'investisseur, le Portugal n'accepte plus l'immobilier comme critère d'éligibilité et la Lettonie supprimera son dispositif immobilier le 15 septembre 2026. La Grèce demeure une exception notable, mais même dans ce pays, les seuils d'investissement ont fortement augmenté.

Il ne s'agit pas d'une interdiction à l'échelle de l'UE, et tous les gouvernements européens n'appliquent pas la même politique. Mais il est difficile d'ignorer cette tendance.

L'Europe a toujours besoin de capitaux étrangers. Elle devient cependant beaucoup plus exigeante quant à leur destination.

La Lettonie est le dernier pays en date à redéfinir les règles.

La nouvelle loi sur l'immigration a été adoptée le 20 août 2026, publiée le 1er septembre et entrera en vigueur le 15 septembre 2026. Dans le cadre du système actuel, les investisseurs étrangers peuvent obtenir un titre de séjour temporaire grâce à un bien immobilier éligible d'une valeur minimale de 250 000 €, sous réserve du respect d'autres conditions et du versement d'une contribution de l'État équivalente à 5 % de la valeur du bien. Ce titre de séjour peut être accordé pour une durée maximale de cinq ans.

La nouvelle loi supprime l'immobilier comme critère d'admissibilité pour les nouveaux demandeurs.

Il est important de noter que la Lettonie a prévu des dispositions transitoires. Les demandes de titre de séjour temporaire déposées avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi seront traitées conformément à l'ancienne loi sur l'immigration. Les permis de séjour temporaires en vigueur restent valides jusqu'à l'expiration de leur période d'enregistrement ou de validité.

Cette distinction est importante. L'achat d'un bien immobilier en Lettonie avant le 15 septembre ne confère pas automatiquement le statut de résident. Les investisseurs qui comptent sur cette transition doivent déposer une demande conforme dans les délais impartis.

La Lettonie ne renonce pas totalement au permis de séjour par investissement. La nouvelle loi maintient les investissements d'entreprises éligibles et crée une nouvelle voie d'accès, conditionnée par un investissement d'au moins 150 000 € sur cinq ans via un gestionnaire de fonds d'investissement alternatif agréé par l'État , assorti d'une contribution de 10 000 € du budget de l'État. Cette législation autorise un séjour de cinq ans maximum dans le cadre de cette procédure.

Le message est clair : la Lettonie souhaite toujours des investissements. Elle les veut simplement sous une forme différente.

L'Espagne est allée plus loin.

Le programme Golden Visa a pris fin le 3 avril 2025 , supprimant ainsi la possibilité d'obtenir un permis de séjour par investissement, non seulement via l'immobilier, mais également via d'autres catégories d'investissement couvertes par le programme. Avant sa fermeture, l'acquisition d'un bien immobilier nécessitait un investissement supérieur à 500 000 €.

Le logement était au cœur du débat politique. Le gouvernement espagnol a explicitement lié cette fermeture aux préoccupations concernant l'accès au logement et les marchés immobiliers dans les zones confrontées à des prix élevés et à une offre limitée.

Le Portugal a choisi une autre voie.

Plutôt que de supprimer complètement le permis de séjour pour investissement, le Portugal l'a réformé. Son permis de séjour actuel pour activité d'investissement, communément appelé « Golden Visa » ou ARI, reste accessible via des investissements éligibles. Cependant, les autorités portugaises de l'immigration précisent que l'activité d'investissement éligible ne peut être, directement ou indirectement, destinée à l'investissement immobilier.

Le Portugal présente donc une distinction importante.

Le programme Golden Visa n'avait pas besoin de disparaître pour que le modèle traditionnel basé sur la propriété disparaisse.

La Grèce se distingue désormais car ses biens immobiliers continuent de remplir les conditions requises pour l'obtention du statut de résidence d'investisseur.

Cependant, le visa doré grec d'aujourd'hui est considérablement différent du programme que les investisseurs connaissaient il y a plusieurs années.

L'investissement immobilier minimum standard est de 800 000 € en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants. Dans les autres zones éligibles, le seuil standard est de 400 000 € . Le gouvernement grec a instauré ces plafonds plus élevés afin de réduire les distorsions du marché du logement.

Une solution à hauteur de 250 000 € reste possible dans certains cas particuliers. Par exemple, les directives administratives officielles grecques confirment un montant minimum de 250 000 € pour certains biens immobiliers transformés en logements et pour les bâtiments classés nécessitant une restauration ou une reconstruction.

Pour les investisseurs, la position de la Grèce crée un contraste intéressant.

L'Espagne a supprimé cette liaison. Le Portugal a réorienté ses capitaux, les détournant de l'immobilier. La Lettonie s'apprête à faire de même.

La Grèce a conservé le marché immobilier, mais a considérablement renchéri les investissements immobiliers classiques dans de nombreuses régions et a réservé le seuil inférieur à des projets plus ciblés.

Les visas dorés liés à la propriété sont politiquement vulnérables pour une raison simple : le logement est un sujet émotionnel, visible et local.

Lorsque les résidents sont confrontés à des difficultés d'accès au logement, un programme permettant à de riches investisseurs étrangers d'obtenir un permis de séjour en achetant un bien immobilier peut devenir une cible politique facile.

L'Espagne a ouvertement justifié sa décision par des préoccupations liées au logement. Au Portugal, la réforme du programme Golden Visa s'inscrivait dans le cadre de son vaste plan de logement , Mais Habitação . La Grèce a présenté ses critères d'admissibilité plus élevés comme un moyen de limiter les distorsions du marché immobilier.

Des préoccupations réglementaires se posent également. La Commission européenne a souligné à plusieurs reprises les risques liés à la sécurité, au blanchiment d'argent, à la fraude fiscale et à la corruption associés aux programmes de résidence d'investisseurs et a appelé à un renforcement des contrôles. Parallèlement, la Commission reconnaît que l'octroi des permis de séjour d'investisseurs relève de la compétence nationale et non d'un programme unique contrôlé par l'UE.

C’est pourquoi il serait inexact de qualifier cela d’interdiction de l’UE.

Ce que nous observons est un phénomène plus progressif : les différents gouvernements parviennent à des conclusions similaires pour des raisons politiques, de logement et économiques différentes.

La question fiscale est souvent abordée dans les discussions sur l'intérêt des Américains pour la double nationalité, mais c'est aussi un domaine où la désinformation peut coûter cher.

L'obtention d'un autre passeport n'entraîne pas automatiquement la suppression des obligations fiscales américaines.

Le Service des impôts des États-Unis (IRS) précise que les citoyens américains résidant à l'étranger sont généralement soumis à l'impôt américain sur le revenu mondial. Certaines exonérations ou certains crédits d'impôt étrangers peuvent être accordés selon la situation personnelle, mais l'acquisition de la nationalité d'un autre pays n'entraîne pas la fin des obligations fiscales envers les États-Unis.

Renoncer à la citoyenneté américaine est une décision totalement distincte.

L'administration fiscale américaine (IRS) applique également des règles d'expatriation à certaines personnes qui renoncent à la citoyenneté américaine. Parmi les critères permettant de déterminer le statut d'« expatrié couvert », on retrouve la possession d'un patrimoine net d'au moins 2 millions de dollars à la date d'expatriation, ainsi que des critères distincts relatifs à la situation fiscale et au respect des obligations légales.

Pour les Américains fortunés, la planification de la citoyenneté ne doit donc jamais être confondue avec une simple stratégie fiscale. Les conseils en matière de fiscalité internationale doivent être pris en compte séparément et prodigués par un professionnel.

L'Europe n'a pas soudainement cessé de vouloir des investisseurs étrangers fortunés.

Le Portugal continue d'accepter les capitaux d'investissement éligibles. La Lettonie met en place un nouveau dispositif d'investissement de 150 000 €. La Grèce continue d'accueillir des investissements de plusieurs centaines de milliers d'euros dans l'immobilier éligible. Les gouvernements européens poursuivent leur concurrence pour attirer les entreprises, les entrepreneurs et les investissements.

Le désaccord porte de plus en plus sur la destination des fonds.

L'immobilier est passif. Les gouvernements peuvent, quant à eux, orienter les capitaux des investisseurs vers des fonds, des entreprises, la création d'emplois, la recherche, des projets culturels ou d'autres domaines politiquement prioritaires.

Du point de vue du gouvernement, cela pourrait engendrer une activité économique plus mesurable.

Du point de vue d'un investisseur, le compromis est différent.

L'immobilier est un secteur familier. On peut le visiter, le louer, le financer, l'hériter et le vendre. Un investisseur peut déjà avoir envie d'acquérir un bien immobilier à Athènes, Lisbonne, Madrid ou Riga, même sans y résider.

Les investissements dans les fonds et les entreprises soulèvent des questions différentes : la qualité du gestionnaire, les frais, la liquidité, le risque de contrepartie, la stratégie d’investissement et le moment de la sortie.

Cela ne les rend pas inférieurs. Cela change fondamentalement la décision d'investissement.

L'Europe souhaite toujours obtenir les capitaux des investisseurs.

De plus en plus, elle souhaite obtenir des capitaux assortis de conditions.

La mauvaise réaction serait de se précipiter sur le prochain programme immobilier qui semble se terminer.

L'urgence réglementaire ne doit jamais remplacer la discipline en matière d'investissement.

Un investisseur envisageant de s'installer en France par le biais d'un bien immobilier doit examiner séparément plusieurs points : si le bien immobilier sous-jacent est judicieux au prix d'achat, si les règles d'immigration conviennent à la famille, combien de temps le capital doit rester investi, quelles sont les obligations de présence physique, comment l'investissement peut être cédé et ce qui se passe si le programme change pendant la période de détention.

La résidence fiscale doit être analysée séparément de la résidence en matière d'immigration. L'obtention d'un permis de séjour ne répond pas, à elle seule, à toutes les questions relatives à la situation fiscale d'un investisseur.

Plus important encore, les investisseurs devraient commencer à considérer la stabilité des programmes comme une autre catégorie de risque politique.

Les investisseurs évaluent déjà la possibilité que les gouvernements modifient l'impôt sur les sociétés, la réglementation immobilière, les règles relatives à la propriété étrangère ou le contrôle des capitaux.

Les programmes de résidence méritent le même traitement.

L’Espagne, le Portugal et la Lettonie montrent qu’une route peut être légitime, établie et commercialement populaire — et pourtant être sensiblement modifiée par la politique gouvernementale.

Il serait prématuré de déclarer caduc le programme de visas dorés pour investisseurs immobiliers européens. La Grèce demeure un exemple significatif, et les pays européens conservent la maîtrise de leurs politiques de résidence pour investisseurs.

Mais la formule traditionnelle est clairement de moins en moins répandue.

Pour les investisseurs, la question essentielle n'est donc pas simplement de savoir où se trouvent encore aujourd'hui les biens immobiliers éligibles au Golden Visa . Il s'agit plutôt de déterminer si l'investissement, le cadre d'immigration et l'environnement politique restent pertinents sur toute la période où la famille prévoit d'en dépendre.

Les règles du programme font désormais partie du risque d'investissement.

Elles doivent être analysées en conséquence.

Les investisseurs qui envisagent d'investir dans l'immobilier dans le cadre du programme Golden Visa européen , ou qui évaluent des alternatives face à la restriction croissante des voies d'accès à l'immobilier, devraient comparer les juridictions sur des critères autres que le montant d'investissement affiché.

Imperial Citizenship conseille les investisseurs et les familles sur citoyenneté par investissement et résidence par investissement Des stratégies applicables dans plusieurs juridictions, tenant compte des règles du programme, de la structure d'investissement, des objectifs familiaux, des exigences de conformité et de la planification à long terme. Contactez-nous Imperial Citizenship pour évaluer quels itinéraires restent adaptés à votre situation.